ご利用の流れ・Q&A｜岩手県盛岡市の収益物件の売買ならエヌプラス

ご利用の流れ・Q&A

物件売却をお考えの方へ

不動産の最大有効化

不動産をお持ちの方の多くは、将来的に不動産をどうするか？
を考えることがあると思います。中でも、

気が付いたらもう手が付けられなくなってきた
管理が面倒だから売ってしまおう
運用がなかなかうまくいかない
売るなら今が高値で売れるギリギリの時期らしい
古くて修繕費ばかりかかる
売却益のほうが儲かるのでないか？

など、感覚的でネガティブな悩みが一番判断を狂わせるものです。時には、運用の目線を少し変えるだけで優良資産に変わることもあります。また、お客様の背景や特性、狙いによって、最適な売却法も異なります。

私どもは、その資産を最大に有効にするために、さまざまな視点からご提案させていただきます。

売却時に考えなければいけないこと

不動産を売却する時は誰もがより高く売りたいものです。しかし、そこだけに集中して時間とエネルギーを費やし、その結果、余計なコストやストレスがかかったりすることもあります。

また、遺産相続などにおいては、関係者への配慮が足りなかったことで、無用なトラブルや争いを招くこともあります。大切なのは、客観的な根拠から適正な価格を設け、よりスムーズな売却を行うことではないでしょうか。

私たちは適正な評価基準を提示し、物件のオーナー様にとって、ストレスのないスムーズな売却をご提供いたします。

資産の組み換えについて

資産の組み換え時に必ず耳にする言葉、「売り時は買い時ではない」。

確かにその通りです。しかし、今後数年かかる維持・修繕コストや競合が増えるなど、マーケットの変化による収益の変動を考えると、資産を組み換えたほうが得策な可能性も大いにあります。また、資金調達の最適化によって、資産の組み換えに伴って収益が上がる可能性もあります。

私たちは、まず今現在の資産の状況を見直すことからお手伝いさせていただきます。

売却の流れ

1.売却の計画を立てる
計画が曖昧だと、想定外の価格交渉に応じてしまったり、売却のタイミングを間違えたり、冷静な判断ができなくなります。そうならないように以下の2点を明確にしましょう。

売却期間（いつまでに売却したいか目標を立てましょう）
なかなか売却できない場合の対策（値下げの限度を把握しましょう）

2.物件資料をまとめる
物件の購入希望者から、建物の状況や修繕に関する質問があることが想定されます。固定資産税の額、家賃表、登記簿謄本、修繕履歴など物件資料をまとめておきましょう。

3.売却価格を決める
元々の購入金額や、周辺の取引価格などから、売り出し価格を検討します。また、税金、諸費用を算出して、売却した金額から手元にいくら残るかを確認しましょう。

4.仲介会社を選定する
客付けを行う会社のほうが、すでに多くの購入希望者とつながりがある為、スムーズに売却できる傾向にあります。多くのネットワークを持っている会社のほうがスムーズな伝達が行えます。

5.売却活動をする
仲介会社経由で資料請求や内覧希望などに応じます。想定通りに売却できない場合、当初立てた計画通りに対策を講じましょう。

6.売買契約を締結する
条件の合う購入希望者が現れたら、売買契約を締結します。契約の内容は、売主様と買主様で認識の違いがないように注意しましょう。

7.売却の準備をする
売主様は融資を受けている場合は、金融機関に抵当権抹消の手続きをしましょう。管理会社へも売却する旨、新所有者様が管理委託契約を引き継がない場合には、新しく管理業務を行う人への引継ぎの準備をいたします。

8.決済、引渡しを行います
決済とは、支払いを受けて取引を完了させること。つまり、売主様が買主様から売買代金を受け取ることです。物件の引き渡しは売買代金の決済と同時に行われ、鍵の受け渡しをもってなされます。

引き渡し後は、所有権移転登記を速やかに行います。これで売買取引は完了です。状況にもよりますが、売却には最低3か月～6か月程度、期間がかかることを認識しておきましょう。

売却によくあるご質問

物件を売却するのに必要な経費にはどのようなものがありますか？
仲介手数料・譲渡所得税・売買契約印紙代・抵当権抹消手数料・測量費用等がございます。物件によりますので、概算の金額もお調べしますのでぜひお問い合わせください。

査定価格を出してもらうのに費用は必要でしょうか？
一切必要ありませんので気軽にお問い合わせください。

売却するまでには、どのくらい期間がかかるでしょうか？
市場の需要供給によって変わります。また売り出し価格にも異なります。買主様から買付証明等の購入意思、条件確定してからは融資手続きの期間も含めて1～2か月くらいで引き渡しが基本となります。

物件購入をお考えの方へ

収益物件とは、所有者が居住するためではなく、物件を中長期的に所有して賃貸経営を行うことで、定期的にインカムゲイン（運用益）を得ることを目的としたアパートやマンションなどのことです。

価格が上昇したら売却してキャピタルゲイン（売却益）を得ることを目的とした土地や建物と区別して、収益物件と呼ばれます。

収益は主に家賃収入で、アパートの場合は建物と土地をセットで所有する1棟所有が基本となります。1棟所有のアパートはある程度まとまった広さの土地を資産として残せる点、最初に多額の資金が必要なものの、複数室を所有するため入居者が決まらない場合のリスクが分散できる点などのメリットがあります。

やはり収益物件でもっとも大切なのは収益率ですが、それを分かりやすく数値化したものが「利回り」です。通常、利回りは年間の家賃収入を物件価格で割った数値で表され、数値が高いほど収益の良い物件と判断されます。

周辺環境が整っており生活しやすいなど、賃貸の入居者が集まりやすい有利な条件が揃った、利回りの高い収益物件を選ぶことはもちろん重要ですが、常に安定した運用を維持することも同様に重要です。

空室や家賃未納といった問題で利回りを下げないためにも、入居者募集や物件の管理には常に注意を払う必要があります。また、経年変化によって起こる建物や設備の老朽化にも、設備の入れ替えやリフォームで適切に対応しなければなりません。

不動産投資はハードルが高いと思われる方も多いようですが、収益物件はその特徴を理解すれば、資金力やライフスタイル、目的に合った選択ができる投資対象です。

また、しっかりとした管理運営を行うことで、実物資産を保有しながら安定したインカムゲインによってゆとりの資産形成を目指せるという、大きなメリットもあります。

購入の流れ

1.購入できる物件を知る
収益物件により、売却の金額が大きく変わってきます。よって、自己資金や属性（年収・勤務先・年齢・家族構成・資産状況・借入状況）等によって、購入できる物件が変わります。自己資金はどれくらい必要で、どの金融機関から融資を相談すればいいかを把握します。金融機関との接点がないお客様はご相談ください。融資に必要な書類もご案内いたします。

※注意しなくてはいけないのは、先に物件を探して購入意思が固まった後に、融資相談し融資が難しいと回答されると、今までの作業が無駄となり、仲介業社、売主様へのイメージも悪くしてしまいます。先に金融機関に相談したほうが結果スムーズです。

2.物件をさがす
融資の条件を把握しましたら、物件選びを行います。物件情報見ながら売買金額に諸経費（売買金額の約8%）を足し、金融機関からの条件（融資上限・利回り・金利・期間）に沿ったシミュレーションをいたします。

※分からない点があれば、ご相談ください。

3.買付を入れる
条件が整い、基準を満たし気に入った物件がありましたら、すぐに買い付け（購入の申し込み）をいたします。買付証明書には購入希望金額・手付金・契約、決済予定日を記入していただき、仲介業者は売主様への交渉を行います。

※買付証明書をだしても買えるとは限りません。買付の順番、購入希望金額が高い方、決済日程の早さなど、一番いい条件で提示した購入者様へ売ったほうが売主様にもメリットがあるからです。

4.融資の審査を受ける
具体的な収益物件の融資の相談に行きましょう。突然訪問しても断られる可能性がある為、仲介業者など知り合いから紹介してもらったりアポを取ってもらうとスムーズです。

※融資は1行に断られただけで諦めずに、複数の銀行に打診することも重要です。同じ銀行でも支店によって判断が異なる場合もありますので、分からなければぜひ相談ください。

5.売買契約を締結する
重要事項説明を受けて売主様と買主様で合意出来たら、売買契約を結びます。（重要事項説明は「そんなこと聞いてない！」というトラブルが起こらないように、書面に残して記入、押印いただく書類です。）

融資の内諾があったとしても「融資特約」をつけましょう。（融資特約とは予定した融資が不成立になった場合、売買契約を白紙に戻せるという内容を契約書に盛り込むことです）

決済日が決まっていましたら、決済時に支払う経費（仲介料、固定資産税の日割精算）を仲介業者へ確認ください。保険屋さんに建物の火災保険、司法書士に抵当権設定、移転登記費用も確認しておけば万全です。

6.管理会社の選定を行う
管理を委託する場合、この時点で管理会社を選定します。管理会社を売主様から引き継ぐケースもあれば新たに探すケースもあります。また、自主管理の場合でも、入居者様を募集してくれる賃貸仲介会社を探しておく必要があります。

※管理会社、賃貸仲介会社次第で不動産投資の成否が大きく変わるので、慎重に行いましょう。

8.決済、引き渡しを行う
決済とは支払いを行い取引を完了させること、つまり、買主様が売主様に売買代金を支払うことです。その後、引き渡し（物件関連の書類や鍵、付帯設備の保証書などを売主が買主に引き渡す）をして物件売買の取引は完了です。

この一連の流れに、１～2か月程度かかるため、余裕をもって取引を行いましょう。

購入によくあるご質問

不動産購入に必要な経費にはどのようなものがありますか？
土地購入代金・固定資産税（引渡しから年末までの日割り負担）・融資手数料・融資保証料・仲介手数料・売買契約印紙・融資手数料・所有権移転登記費用・抵当権設定費用・購入物件の火災保険・不動産取得税が必要になります。

※売買契約締結時に手付金をご用意いただきます。（売買金額の10％程度です。）

消費税がかかる物件と、かからない物件の違いが分からないのですが・・・
不動産の売買取引においてはすべてに消費税がかかるわけではありません。土地には消費税はかからず、建物への課税も売主によって異なります。売主が宅地建物取引事業者などの事業者は消費税がかかり、一般個人である場合は、消費税課税対象外となります。

収益物件の融資が受けられるか不安です。
収益物件は購入予定の不動産の収支が出ること、物件の担保力、賃料が下落しても返済できるか？金利が上がった時に返済できるか？が大きな基本です。それをカバーする購入者様の自己資金がいくら出せるか？年齢、家族構成、勤務先、年収、勤続年数も大事です。

※新規で収益物件を購入される場合と、収益物件を既にお持ちのかたと融資の相談、ご用意いただく書類等が変わります。詳しくはお問い合わせください。

不動産投資によくある質問

収益物件を検討するにあたり、一番大事なことはなんですか？
物件の利回りで検討するのも重要ですが、しっかりキャッシュフローが確保できるかも大事です。そのためには、金融機関の融資が重要になってまいります。利回りが低くても、期間を延ばすことができればキャッシュフローはよくなります。利回りが高くても期間が短いと、収支が回らず、急な修繕、空率リスクに対応できなくなってしまいます。結果、おすすめできない収益物件となります。

収益物件は好立地で設備がしっかりしていれば空室を防ぐことができますか？
確かに好立地だと空室リスクは大幅に下がるでしょう。しかし、好立地は需要が多いことから投資金額が大きくなり利回りが低い事業となる可能性があります。しかし長期間の融資が可能となれば、キャッシュフローがよくなり、空室が出たときもリスクの少ない賃貸経営が可能となります。

所有の収益物件が果たして儲かっているかわからない。
収益物件は賃料収入から返済・管理料・修繕・固定資産税・空室等の支出の差引が手残金と思われがちですが、儲かっているかわからない収益物件の単体で所得税、住民税も差し引いて見てください。おそらく思うような手残りになっていないはずです。建物の耐用年数がなくなると所得金額が大きくなり、返済がありながら更に所得、住民税が増加するので申告は黒字でありながらキャッシュフローは赤字になります。これをデッドクロスといい、アパートを勧めるハウスメーカーはあまり説明しない内容です。

※儲からない話はしないわけですよね。

収所有の収益物件がちゃんと収支が出ているか見て欲しいのですが
購入時の収支、現在の収支、将来的な空室リスク、修繕費用、デッドクロスに耐えられるか等の収支見通しと経営改善のアドバイスさせていただきます。

※提案書作成・アドバイスの費用はかかりません。
※どういう提案書を作っていただけるかの内容を知りたい方は、お問い合わせいただければ、私自身のアパートで提案事例のベースをお送りいたします。

リスクを背負わずに不動産投資は可能ですか？
不動産投資をする上で全くリスクを背負わずにというのは不可能に近いでしょう。一括借上等の安心感を与えるシステムもありますが、結局借上げの契約書には賃料改定、継続して借り上げるためには大規模修繕が必要などの条件がついている場合がほとんどですので、リスクをなくすことはできません。いかに最小限に抑えていけるかが重要になってきます。

お問い合わせはこちら

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